|
В проигрыше остаются и продавцы, и покупатели.
Минфин внес в правительство России проект продления программы льготной ипотеки
до 1 июля 2024 года со ставкой 8% годовых. Девелоперы, открыто надеявшиеся на
это решение, уже поднимают бокалы шампанского. Но зря. 
"Льготная ипотека показала свою несостоятельность и больше не работает", -
заявил "МК" руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Олег Репченко.
- Субсидирование ставок просто привело к тому, что застройщики подняли цены, а
для покупателя платеж остался примерно тем же, что и был бы без льготной
программы, - говорит эксперт. - Люди не просто не выиграли - даже проиграли. При
повышении цены квартиры растет и размер первоначального взноса по ипотеке в
абсолютном выражении.
Кроме того, человек, купивший квартиру на первичном рынке под льготный процент,
не сможет перепродать ее по той же стоимости. На вторичном рынке господдержки
нет, и завышенные на фоне льготной ипотеки "первичные" цены восприняты не будут.
Спрос, который пытаются поддержать государственной программой, зависит не от
процентной ставки по кредиту, а от стоимости жилья.
- Льготная ипотека была нужна весной 2022 года, когда ставки были выше 20% после
резкого роста ключевой ставки, спрос на жилье упал, - продолжает Олег Репченко.
- А сейчас рыночные ставки по ипотеке и на первичном рынке, и на вторичном
находятся на уровне от 10,5-11% годовых у крупных банков. Скорее всего, на этом
уровне и останутся, плюс-минус 1%.
Льготная ипотека с нового года будет выдаваться под 8% годовых. То есть разница
в уровне ставок не критичная, она легко корректируется стоимостью жилья. И это
уже видно на вторичном рынке: люди прекрасно покупают квартиры без льготной
ипотеки, если продавец готов на хороший торг. Такая же практика должна
установиться и на "первичке".
Отмена льготной ипотеки приведет к нормализации рынка, прекратится переток
бюджетных денег в раздувание ценового пузыря, застройщики снизят цены,
утверждает аналитик. Но решение о продлении льготной ипотеки уже принято.
Значит, все останется так, как было. Жилье сильно переоценено, застройщики
продолжат давать скидки, но их размер будет скромнее, чем мог бы быть в случае
отмены госпрограммы.
Спрос на новостройки, даже несмотря на льготную и тем более "околонулевую"
ипотеку, сильно отстает от прошлогоднего уровня. По данным Росреестра, в
сентябре в Москве было зарегистрировано на 23% меньше договоров долевого
участия, чем в сентябре-2021, в октябре - на 54% меньше, чем в том же месяце
прошлого года, в ноябре - на 36% меньше. "Для восстановления спроса нужно
снижать стоимость жилья, а не ставку по ипотеке на его покупку", - утверждает
Олег Репченко.
- Увеличение ставок по льготной ипотеке до 8%, разумеется, еще снизит и без того
низкий спрос, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир"
Павел Луценко. - Наращивание объемов строительства интересу покупателей (а
главное - их финансовым возможностям) тоже способствовать не будет, да и уже
построенное застройщики в условиях сниженного спроса, возможно, станут
придерживать до лучших времен. Впрочем, будут они применять и другую стратегию -
снижения цен, скидки и акции на те объемы квартир, что будут в продаже. По
возможности девелоперы продолжат субсидировать ипотеку покупателям, но уже не в
прежнем объеме и не с нулевой ставкой, а повыше - от 3%.
Какие-то застройщики, в основном в регионах, мелкие или с неустойчивой
финансовой моделью, будут продолжать банкротиться. Все последние годы, особенно
с введением проектного финансирования, шел процесс монополизации строительного
рынка крупными компаниями, и по мере усиления государственного регулирования
этот процесс будет продолжаться.
- В условиях нестабильности, усиливающихся санкций и негативных ожиданий в
экономике, а также повышением ставки по льготной ипотеке мы предполагаем плавное
снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Если цены на рынке
новостроек не будут ощутимо снижаться, покупатели будут перетекать оттуда на
регулярный рынок, где цены (в большинстве городов) ниже, - констатирует Павел
Луценко.
К концу 2022 году цена продажи снизилась примерно на 20% от пиковых значений в
марте этого года, приводит статистику директор по вопросам вторичного рынка
ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома: "В нынешних социально-экономических условиях
неизбежно снижение покупательной способности населения; условия ипотечного
кредитования улучшаться не будут - это тоже очевидно. Следовательно, количество
ипотечных сделок снизится.
Давление на цены продолжится - мы прогнозируем дальнейшее уменьшение примерно на
10% плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%. И это нормально, ведь
рынок был очень перегрет, цены раздуты, и они будут приходить к разумным
значениям".
- Именно льготная ипотека подстегнула спрос и привела к огромному росту цен на
рынке новостроек, - рассказывает управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр
Москатов. - Прекращение льготной ипотеки охладило бы рынок. Да, темпы продаж на
рынке новостроек упали бы. Но стоит напомнить, что льготная ипотека вводилась в
качестве меры поддержки отрасли в период коронавируса, свою миссию выполнила и
даже перевыполнила - застройщикам были обеспечены два года суперпродаж.
Елена Соколова
Источник, 21.12.2022г.
• 14.01.23г.: Доля отказов по
ипотеке в РФ достигла рекордных 46%
• 17.12.22г.: Россияне из-за
кризиса стали реже гасить ипотеку досрочно
• 11.09.22г.: В Минтруде
заявили, что у 40% российских семей нет возможности оформить ипотеку
• 03.03.22г.: Ставка
больше, чем ипотека. Студия в Кудрово, но теперь – от 15 миллионов
• 23.12.21г.: Задолженность
россиян по ипотеке выросла на 25% с начала года
• 07.06.21г.: Сумма долга
россиян по ипотеке превысила 10 триллионов
• 04.05.21г.: "Петля на
шею": Российский миллиардер назвал ипотеку глупостью
• 26.08.20г.: На выплату
ипотеки за “однушку” петербургская семья тратит 7 лет
• 25.08.20г.: Мутко: только
50% российских семей могут выплачивать жилищные кредиты
• 09.03.20г.:
Часть россиян прекратили платить по ипотеке
|
