|
Различные экономические факторы и плохо выдерживаемая конкуренция с
маркетплейсами способны нанести серьезный удар по торговым центрам в 2025
году. Часть из них могут закрыть, часть переформатировать, а часть выставить
на продажу.
Такой прогноз дал вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. По словам
управляющего директора российского Совета торговых центров Олега
Войцеховского, падение доходов в индустрии продолжится и в 2025 году. Что
будет происходить на рынке коммерческой недвижимости, разбиралась
«Парламентская газета».
• Меньше магазинов, больше фудкортов
Поток покупателей в торговых центрах с 2019 года снизился процентов на 20.
Несмотря на то что после пандемии этот процесс удалось притормозить за счет
маркетинговых акций и изменения формата торговых центров, вернуться к
доковидным результатам не получилось, рассказал Павел Люлин. Уход с рынка
иностранных компаний в 2022 году тоже повлиял на ситуацию. Опять же, за
время пандемии гораздо больше людей стали покупать на маркетплейсах и меньше
ходить по магазинам.
Увеличение количества площадей, отданных под развлечения, общепит и
семейно-досуговые площадки, продолжается. С одной стороны, торговый центр
получает возможность привлекать трафик, а с другой — это приносит в разы
меньше дохода.
Замена больших зарубежных арендаторов идет до сих пор, поскольку на свои
площади в российских ТЦ они заходили в течение почти 20 лет, а теперь надо
заполнять все опустевшие площади сразу. А такого количества собственных
крупных брендов у нас нет, поэтому часть площадей забирают адаптировавшиеся
к ситуации компании, рассказал Олег Войцеховский.
«Процесс идет волнообразно,
— отметил он. — Поскольку не всякий ритейл выдержит работу в ТЦ на
постоянной основе. Но к настоящему времени у нас остаются свободными около
пяти-девяти процентов площадей, что вполне допустимо. Посещаемость сейчас
стабилизировалась, и мы не видим крупных колебаний. Но основная проблема не
в заполняемости и не в посещаемости».
• Беда откуда не ждали
«Очень сильно выросли расходы на налоги,
— рассказал Люлин. — Потому что долгое время на торговые центры
распространялся мораторий на перерасчет кадастровой стоимости. А она —
основа для расчета налога на имущество. Вот уже два года, как торговые
центры получили повышение кадастровой стоимости, а следовательно, и налога
на имущество. От двух до десяти раз».
И это был только первый гол в ворота бизнеса. С 2025 года ставка налога на
имущество еще увеличится. «Хоть это налог и региональный, но на
федеральном уровне устанавливается предельная ставка, которая потом
корректируется регионами, — пояснил эксперт. — Как правило, ее делают
максимальной, потому что это один из основных налогов, который наполняет
бюджет».
По словам Люлина, сейчас в среднем ежемесячно на один метр квадратный
торговой площади приходится 400 рублей налогов. Это и НДС, и социальные
отчисления, и налог на имущество. Это составляет около половины доходной
части. Также очень усредненно стоимость аренды одного квадратного метра
торговой площади приносит около одной тысячи рублей. Плюс к этому
добавляются расходы на содержание объекта: уборку, охрану, техническую
эксплуатацию. После теракта в «Крокус Холле», хотя это был не торговый
центр, власти ужесточили требования и к магазинам. Где-то приходится
нанимать вооруженную охрану. А здесь, как выяснилось, с началом специальной
военной операции возник огромный кадровый голод.
Из-за усиления контроля за мигрантами, сотрудниками клининга, которые чаще
всего были выходцами из азиатских республик, их зарплаты увеличились в
полтора-два раза.
«Ну и как вишенка на торте — рост ключевой ставки,
— отметил Люлин. — Почти половина торговых центров закредитована. В такой
ситуации сложно говорить, что торговым центрам сейчас нужны еще и деньги на
изменение формата. Многие объекты не обновлялись и 5, и 10, и 15 лет».
Говоря о том, что торговые центры — устаревший формат торговли, эксперт
отметил, что сравнение некорректно из-за преференций, которые даны
маркетплейсам.
«К новому году индустрия торговых центров подходит сложно,
— сказал Люлин, — но наш рынок очень быстро адаптируется. Самое сложное,
что часть торговых центров обанкротится».
• На выход с рынка
Дело в том, что доходность отрасли в целом в 2024 году существенно
снизилась. Если в 2020 году причиной этого была пандемия и закрытие 80
процентов площадей, а в 2022 году — уход значительной части крупных
зарубежных арендаторов, то в 2024 году основной причиной снижения доходности
стало резкое повышение учетной ставки, что привело к автоматическому росту
процентных ставок по коммерческим кредитам выше приемлемого для
девелоперских проектов предела.
«Теперь торговым центрам проблемно закрывать уже существующие кредитные
договоры, и им совсем недоступны новые кредиты,
— сказал Войцеховский. — Отсюда проблемы как с прибыльностью, так и с
возможностями поддерживать здания в должном состоянии, проводить
реконцепцию».
Арендные ставки будут повышаться, чтобы адаптироваться к реалиям рынка и
учитывать рабочие ставки капитализации, которые на сегодня достигают 13,5
процента. Падение доходов в индустрии, сопровождаемое ростом ставок и, как
следствие, повышением цен на товары и услуги для населения, продолжится и в
2025 году, отметил эксперт.
Повышение коэффициентов расчета налогов на недвижимое имущество, увеличение
налога на прибыль до 25 процентов, продолжение перехода розницы в онлайн,
дальнейший рост стоимости коммунальных услуг и текущей эксплуатации объектов
приведет 20-25 процентов участников рынка к предбанкротному состоянию.
Источник, 18.12.2024г.
• 24.12.24г.: Строители
дорог в России предупредили о скором банкротстве
• 19.12.24г.:
Треть автоперевозчиков России предупредили о грядущем
банкротстве
• 09.11.24г.: В России
предупредили о массовых банкротствах угольных компаний
• 06.11.24г.: В ЦБ
ответили на вопрос о рисках потенциальных банкротств
|
